IAS 40: rilevazione e valutazione degli investimenti immobiliari

Lo IAS 40 è il principio che tratta degli investimenti immobiliari e definisce i criteri di rilevazione e di valutazione per la redazione del bilancio.

Lo IAS 40 nell’ambito dei Principi Contabili Internazionali definisce investimenti immobiliari tutte quelle proprietà costituite da terreni e/o fabbricati posseduti al fine di conseguire canoni di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito. Dunque non rientrano in tale fattispecie quelle proprietà immobiliari utilizzate nella produzione o nella fornitura di beni o servizi oppure detenute per la vendita nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale.

Secondo lo IAS 40 un investimento immobiliare deve essere rilevato come attività se è probabile che affluiranno al proprietario i benefici economici futuri che sono associati all’investimento stesso e il costo può essere valutato attendibilmente.

Un investimento immobiliare deve essere inizialmente iscritto al costo che è dato, in caso di immobile acquisito, dal prezzo pattuito e da qualsiasi spesa ad esso direttamente attribuibile quali i compensi professionali per la prestazione di servizi notarili e le imposte per il trasferimento della proprietà degli immobili. Si precisa che non sono capitalizzabili i costi iniziali di start-up, tranne nel caso in cui siano necessari a porre il bene nelle condizioni necessarie per essere operativo secondo le scelte aziendali. Non sono altresì incluse nel valore iniziale degli investimenti immobiliari neanche le perdite operative che vengono sostenute prima che l’investimento raggiunga il livello pianificato di impiego, e neanche gli scarti, il costo del personale o altre risorse impiegate per costruire o migliorare l’immobile stesso.

Se il pagamento viene differito, oltre quelle che sono le normali pratiche di dilazione, il costo del bene è dato dall’equivalente prezzo in contanti e la differenza tra quest’ultimo valore e l’esborso complessivamente effettuato costituirà un onere finanziario.

Un investimento immobiliare può essere acquistato in cambio di una o più attività non monetarie. In tal caso il costo dell’investimento stesso è valutato al fair value tranne nei casi in cui l’operazione di scambio manchi di sostanza commerciale oppure nel caso in cui né il fair value dell’attività ricevuta né quello dell’attività scambiata siano valutabili in maniera sufficientemente attendibile. Qualora l’attività acquistata non sia valutata al fair value, il suo costo è costituito dal valore contabile dell’attività ceduta.

Lo IAS 40 precisa che l’investimento immobiliare detenuto dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo deve essere valutato conformemente all’IFRS 16 – Leasing.

I metodi di contabilizzazione e la perizia

Successivamente alla prima rilevazione deve essere adottata una contabilizzazione al costo oppure al fair value e bisogna applicare il metodo prescelto a tutti gli investimenti immobiliari. Fa eccezione solo il caso in cui un’entità si avvale della facoltà di adottare il modello del costo o quello del fair value per tutti gli investimenti immobiliari collegati a passività che riconoscono un rendimento legato al fair value di tali attività e nello stesso tempo può utilizzare un metodo differente per tutti gli altri investimenti immobiliari.

Il Principio non indica quale dei due metodi sia preferibile e pertanto sono entrambi validi nella stessa misura e possono essere adottati a discrezione della direzione aziendale al fine di meglio rappresentare gli investimenti immobiliari in bilancio.

Nel caso in cui un investimento immobiliare venga valutato al costo bisogna seguire il criterio previsto dall’IFRS 5 – Attività non correnti possedute per la vendita e attività operative cessate se è posseduto per la vendita o quello definito dall’IFRS 16 – Leasing se si tratta di investimenti immobiliari detenuti dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo oppure lo IAS 16 – Immobili, impianti e macchinari in tutti gli altri casi. Ad ogni modo anche se l’entità utilizza il criterio del costo, viene fatto obbligo di calcolare anche il fair value degli investimenti immobiliari in quanto richiesto come informativa nelle note al bilancio.

Nel caso in cui la valorizzazione venga fatta al fair value, bisogna valutare il prezzo al quale l’immobile potrebbe essere scambiato tra parti indipendenti, approssimando quello ragionevolmente ottenibile sul mercato.  Occorre fare in modo che tale valore rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti dai canoni di locazione correnti e da altre ipotesi che gli operatori di mercato utilizzerebbero nel determinare il prezzo della proprietà immobiliare alle condizioni di mercato.

Il Principio non sancisce l’obbligo di richiedere la perizia di un consulente esterno per la stima del fair value in quanto può essere anche calcolato dall’entità stessa, tuttavia si incoraggia l’utilizzo di periti esterni in possesso di specifiche competenze professionali nonché con una recente esperienza nella tipologia dell’investimento immobiliare oggetto della valutazione.

Il fair value di un immobile è valutato in modo attendibile nel caso in cui:

1. non è significativa la variabilità nella gamma di valori ragionevoli del fair value determinati per l’immobile che si sta valutando;
2. le probabilità delle varie stime rientranti nella gamma possono essere valutate in modo ragionevole e possono essere utilizzate nella valutazione del fair value.

Nel calcolo del fair value bisogna ovviamente evitare il doppio conteggio di attività o passività che sono rilevate come attività o passività distinte. Ad esempio, ascensori o condizionatori di aria sono spesso parte integrante di un edificio e generalmente vengono inclusi nel fair value dell’investimento immobiliare anziché essere rilevati separatamente alla voce Immobili, impianti e macchinari.  Altro esempio può essere costituito dai mobili e arredi di un edificio locato   attività distinta.

Se si ritiene che il fair value di un investimento immobiliare in costruzione non sia valutabile attendibilmente, ma ci si aspetta che lo sia una volta che la costruzione sarà terminata, bisogna valutare tale attività al costo finché il suo fair value diventi valutabile attendibilmente con il completamento della costruzione. Inoltre, se si ritiene che il fair value di un investimento immobiliare non sia determinabile attendibilmente su base continuativa, occorre valutarlo utilizzando il modello del costo.

E’ bene infine ricordare che lo IAS 40 non si applica alle seguenti fattispecie:

1. attività biologiche connesse alla produzione agricola alle quali si applica lo IAS 41 – Agricoltura;
2. diritti e riserve minerari quali petrolio, gas naturale e simili ai quali si applica l’IFRS 6 – Esplorazione o valutazione delle risorse minerarie.