Nell’ambito dei Principi Contabili Internazionali lo IAS 40 disciplina la rilevazione e la valutazione degli investimenti immobiliari, intendendo per tali le proprietà costituite da terreni e/o fabbricati posseduti al fine di conseguire canoni di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito. Pertanto non sono considerati tali le proprietà immobiliari utilizzate nella produzione o nella fornitura di beni o servizi oppure detenute per la vendita nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale.
Alcuni immobili per una parte sono detenuti al fine di percepire canoni di locazione o per l’apprezzamento del capitale investito, mentre per un’altra parte sono posseduti per la produzione o fornitura di beni o servizi. Il Principio stabilisce che se ci si trova in questa fattispecie bisogna considerare se tali parti possono essere vendute o locate separatamente e in caso affermativo vanno contabilizzate separatamente, mentre in caso contrario l’immobile è considerato un investimento immobiliare solo se una parte rilevante è posseduta a tale scopo.
Talvolta l’entità proprietaria di un immobile fornisce servizi accessori ai suoi occupanti e deve trattarli come investimento immobiliare solo se i servizi rappresentano una componente non significativa del contratto nel suo insieme. Ne costituisce un esempio il caso in cui il proprietario di un edificio locato a uso ufficio fornisce anche servizi di vigilanza e manutenzione ai conduttori.
In altre situazioni, invece, i servizi accessori sono significativi come nel caso dei servizi forniti in un albergo che sono sicuramente rilevanti per il progetto considerato nel suo insieme. Ne consegue che l’immobile deve essere considerato ad uso del proprietario e non rientra nell’ambito di applicazione dello IAS 40.
Talvolta può essere non agevole stabilire se i servizi sussidiari siano o meno significativi ai fini della qualificazione di un immobile come investimento immobiliare. Ad esempio, il proprietario di un albergo può trasferire a terzi la prestazione di tutta una serie di servizi.
Da un lato la posizione del proprietario potrebbe essere assimilata a quella di un mero investitore che ha affidato a terzi la gestione e portare a considerare l’immobile come investimento immobiliare.
Dall’altro lato il proprietario potrebbe semplicemente aver affidato funzioni operative a terzi, mantenendo nella sostanza una significativa esposizione alla variazione dei flussi finanziari generati dall’attività dell’hotel e quindi l’immobile non si configurerebbe come investimento immobiliare.
Pertanto per discernere una casistica da un’altra e addivenire alla corretta classificazione è necessaria un’attenta valutazione da parte del management.
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