Il lease-back (conosciuto anche come sale and lease-back) è un’operazione che consiste nella cessione di un bene (mobile o immobile) tramite contratto di vendita ad una società di leasing e nella successiva stipulazione di un contratto di locazione per il medesimo bene (retro-locazione).
Il cedente si trasforma così da proprietario del bene ad utilizzatore dello stesso.
Come in tutti i contratti di leasing anche nel contratto di lease-back l’utilizzatore ha la possibilità di riscattare il bene al termine del contratto di locazione (diritto d’opzione d’acquisto). In sostanza quindi il proprietario del bene cede la proprietà dello stesso ma continua ad utilizzarlo dietro pagamento di un canone periodico. Si tratta quindi di una particolare forma di finanziamento utilizzata dalle aziende per aumentare la propria liquidità ma con la possibilità di tornare ad essere proprietari del bene ceduto al termine del contratto di locazione.
Il principio contabile internazionale IAS 17 stabilisce, nel caso di riacquisto del bene tramite locazione finanziaria, di contabilizzare a conto economico l’eventuale differenziale fra il corrispettivo di cessione del bene ed il valore iscritto nell’attivo neutralizzando però l’effetto tramite la tecnica contabile dei risconti per la durata del contratto di locazione finanziaria.
La ratio del principio contabile internazionale è quella di considerare l’operazione di lease-back come un mezzo tramite il quale il locatore procura mezzi finanziari al locatario, avendo il bene come garanzia. Per tale motivo quindi non è corretto considerare come provento l’eccedenza del corrispettivo di vendita rispetto al valore contabile del bene. Tale eccedenza, secondo lo IAS, deve essere differita e rilevata sulla durata del contratto di leasing. In pratica il principio internazionale considera il lease-back come due distinte operazioni: la vendita del bene e la locazione finanziaria dello stesso.
Nella sostanza, però, il lease-back è un’operazione unitaria nella quale non si realizza un reale passaggio nella detenzione del bene, che resta in capo al cedente, il quale continua nell’utilizzo del medesimo in forza di un susseguente contratto di locazione finanziaria.
Pertanto, a parere di chi scrive, la plusvalenza non si è mai realizzata e non dovrebbe essere né rilevata a conto economico né tanto meno dovrebbe essere «differita ed imputata a conto economico sulla durata del leasing», bensì essere considerata parte del debito finanziario verso la società di leasing o verso il finanziatore che sta procurando mezzi finanziari all’impresa.
In tal senso una bozza dello IAS 17 rivisto sarà presto sottoposta all’approvazione da parte dell’International Board. Le modifiche così apportate chiariranno definitivamente le modalità di contabilizzazione delle operazioni di lease-back.
Ad ogni modo, anche precedentemente alle modifiche dello IAS 17, l’applicazione alla lettera del suddetto principio contabile internazionale si scontrava inevitabilmente con il più generale principio della prevalenza della sostanza sulla forma.
La mancanza di chiarezza nella rappresentazione contabile della fattispecie in esame consente agli amministratori di effettuare politiche di bilancio, ossia rilevando l’eventuale plusvalenza qualora vi fosse la necessità di migliorare il risultato d’esercizio (con la consapevolezza della tassazione della componente positiva registrata in bilancio) oppure non rilevandola, in aderenza al più ampio principio di prevalenza della sostanza sulla forma, qualora non vi fosse l’esigenza di migliorare i propri risultati.
E’ inoltre utile considerare che nulla vieterebbe ai redattori di bilancio, in luogo della rivalutazione “implicita” del bene che l’operazione di lease-back comporta, di incrementare il patrimonio netto per tale maggiore valore seguendo i dettami dello IAS 16 in tema di rivalutazione.
Si ricorda infine che l’art. 83 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, così come modificato nell’art.1, comma 58, della legge 24/12/2007 n.244, dispone che “per i soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili internazionali…valgono, anche in deroga alle disposizioni dei successivi articoli della presente sessione, i criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio previsti da detti principi contabili.”. Pertanto la mancanza di chiarezza sulla prassi contabile del lease-back si rifletteva anche dal punto di vista del trattamento fiscale.
Le modifiche che saranno apportate allo IAS 17 chiariranno definitivamente la questione.
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